実家を相続して売却する手順｜遺産分割・相続登記・税金の順番

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親を見送ったあと、誰も住まない実家をどうするか。『兄弟で相続した家、売るならどういう順番で進めればいいの？』と悩む方は少なくありません。

実家を片付ける人

父が亡くなり、実家を兄と私で相続することになりそうです。二人とも住む予定はないので売りたいのですが、何から始めればいいでしょう。

案内役

相続した実家を売る時は、売る前に「誰の名義にするか」を兄弟で決めることが出発点になります。順番さえ押さえれば、一つずつ進められますよ。

結論から言うと、実家を相続して売却する時は「遺言の確認、遺産分割の話し合い、相続登記、売却、確定申告」の順に進めます。この記事を読むと、亡くなった親の家を売るまでの順番と期限、兄弟で売る時の名義の決め方、使える税の特例の注意点が分かります。

亡くなった親の家を売るまでの順番

亡くなった親の家は、相続が始まった時点で相続人みんなの共有の財産になります。そのため、売る前に相続人どうしで分け方を決めておく必要があるんです。

遺言書と相続人は、最初に確かめる

遺言書が見つかって、実家の行き先が書かれていれば、その内容が話し合いの出発点になります。仏壇の引き出しや金庫、親が通っていた銀行の貸金庫などを一度探してみてください。

見つけた遺言書の扱いに迷ったら、自分で開ける前に家庭裁判所や弁護士、司法書士に相談すると安心です。

相続人が誰になるかは、民法で順番が決まっています。親の配偶者は常に相続人で、子がいれば子も相続人です。

法定相続分は、話し合いがまとまらない時の目安です。相続人全員が納得すれば、これと違う分け方にしても構いません。

最初の3か月で決めておきたいこと

相続放棄や限定承認をするなら、相続の開始を知った時から3か月以内に家庭裁判所へ申し立てる決まりです。期間は家庭裁判所で延ばしてもらうこともできます。

親に借金があるかもしれない時は、実家の片付けや売却より先に、相続するかどうかを決めましょう。相続放棄を考えている人が家財を売ったり捨てたりすると、相続を認めたとみなされるおそれがあります。

『家の中だけでも先に片付けたい』という気持ちは自然ですよね。ただ、放棄を考えているなら、手をつける前に家庭裁判所や弁護士に相談しておくと安心です。

相続から売却までの期限を、売る側の目線で並べる

相続には、期限が決まっている手続きがいくつかあります。売却のスケジュールとどう関わるのかを見ておきましょう。

相続税は、遺産の合計が基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）を超える時にだけ申告が要ります。例えば法定相続人が2人なら4,200万円です。

法定相続人の数は、相続放棄をした人がいても、放棄がなかったものとして数えます。兄弟の一人が放棄しても、基礎控除額は減らないんです。

準確定申告は、亡くなった親のその年の所得を申告する手続きです。年金や家賃収入があった親なら、実家の売却とは別に忘れずに済ませておきましょう。

相続税がかかるかどうかは、実家を相続したら相続税はかかる？で確かめられます。

実家を片付ける人

期限がこんなにあるなんて。全部覚えていられる自信がありません。

案内役

大丈夫ですよ。親が亡くなった日を書いたメモに、表の期限を全部書き込んでおくだけで十分です。兄弟とも同じメモを共有しておきましょう。

兄弟で相続した実家は、誰の名義で売る？

兄弟で実家を相続して売る時は、名義の入れ方を大きく2つから選びます。どちらがいいかは、兄弟の住まいや関係で変わってきます。

共有名義で売ると、遠方に住む兄弟にも契約書類の署名などをお願いすることになります。誰か一人でも連絡がつきにくいと、話が止まってしまうことも。

1人の名義にして売り、売ったお金を分ける方法を選ぶ時は、その分け方を遺産分割協議書にはっきり書いておきましょう。お金の分け方によって税金の扱いが変わることもあるので、協議書を作る前に税理士に相談しておくと安心です。

母が健在なら、母の取り分と住まいも考える

父が亡くなり母が健在の場合、母も相続人です。母が施設に入っているのか、まだ実家に住みたいのかで、売るかどうかの話は大きく変わります。

『自分たちが住まないから売ろう』と兄弟だけで決めてしまうと、母の気持ちが置き去りになることも。母の暮らしの見通しを一緒に考えるところから始めましょう。

もともと父と母の共有名義だった家なら、母の持ち分は母のものです。売る時は、母も売主の一人になります。

話し合いがまとまらない時は

兄弟の一人が「実家を残したい」と考えていて、売る話がまとまらないこともありますよね。そんな時は、家庭裁判所の遺産分割調停を使う方法もあります。

調停の申立ての費用は、亡くなった人1人につき収入印紙1,200円分と郵便切手です。話し合いがつかなければ、自動的に審判に移ります。

なお、相続開始から10年を過ぎてから遺産分割をすると、生前の贈与や介護の貢献などを考える決まり（特別受益・寄与分）が原則として使えなくなります。先送りにしすぎないことも大切です。

兄弟での分け方の選び方は、遺産分割と実家や兄弟での実家じまいで詳しく紹介しています。

相続登記を済ませてから売り出す

令和6年4月1日より前に相続して、まだ登記していない家も対象です。その場合は令和9年3月31日までに登記する必要があります。

登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。法務局の「相続人申告登記」は手軽に義務を果たせる方法ですが、売却する時は別に相続登記が要るので、売る予定なら最初から相続登記を選びましょう。

評価額が低い土地は、登録免許税がかからないことも

不動産の価額が100万円以下の土地は、令和9年3月31日まで、相続登記の登録免許税が免税になります。田舎の実家で、土地の評価額が低い場合は当てはまるかもしれません。

免税を受けるには、申請書に免税の根拠となる条項を書く必要があります。書き忘れると免税にならないので、法務局の案内で確かめておきましょう。

登記は自分でもできますが、戸籍の収集に時間がかかる時は司法書士に頼む方法もあります。相続登記の義務と手順は、実家の相続登記の義務化で確かめられます。

相続した空き家を売る時に、片付けで気をつけること

名義の準備が進んだら、いよいよ家の中の片付けです。相続した空き家を売却する時は、査定や内覧の前に家財を減らしておくと話が進みやすくなります。

ただ、実家の物は相続人みんなの財産です。誰か一人が判断して処分すると、あとで「勝手に捨てた」と言われてしまうことも。

売る前の片付けに、どこまで手をかける？

家財をすべて運び出してから売るのが基本ですが、不動産会社に直接買い取ってもらう場合は、家財が残ったままで相談できることもあります。片付けにかける時間と費用を考えて、査定の時に聞いてみるといいですよ。

片付けや家財処分の費用には決まった相場がないので、頼むなら複数社の見積もりで比べ、追加料金の条件を書面で確かめておきましょう。費用を誰がどう負担するかも、兄弟で先に決めておくと安心です。

例えば、兄が遠方に住み、近くに住む妹が片付けを担う場合。妹が写真を撮って兄に送り、残す物と手放す物を電話で一緒に決めるだけでも、あとの行き違いはぐっと減ります。

片付けの途中では、金の指輪や腕時計、着物、古銭などが出てくることがあります。値打ちが分からない物は、処分の前に買取店で見てもらいましょう。売れたお金は、遺産として兄弟で分けるか、売却の費用にあてるかを決めておくと公平です。

どんな物に値段がつきやすいかは実家の片付けで売れるもの一覧、売り先の選び方は実家の品はどこで売る？が参考になります。

相続した実家の売却について、よく届く相談

相続した実家の売却については、ネットの相談サイトにも多くの声が寄せられています。いくつかを要約して答えますね。

親が安く買った土地を売ったら、税金はどうなる？

親が昔買った土地を相続して売る場合、取得費は親が買った時の金額をもとに計算します。持っていた期間も、親が取得した日から数えます。

売った金額から、取得費と仲介手数料などの譲渡費用を引いた額が利益です。利益が出なければ、譲渡所得の税金はかかりません。

空き家の3,000万円控除のために、電気や水道はいつまでに止める？

国税庁の案内には、電気や水道を何日以内に止めるという決まりは書かれていません。条件になっているのは、相続の時から売る時まで、家を事業や貸付け、住まいに使っていないことなどです。

この点は、売った家のある市区町村から「被相続人居住用家屋等確認書」を受け取って確かめます。どんな書類で確かめるかは市区町村ごとに違うので、早めに窓口に問い合わせておきましょう。

相続放棄をしたら、空き家を売ることはできない？

相続放棄をした人は、初めから相続人ではなかったとみなされます。そのため、放棄した人が実家を売ることはできません。

一方、相続した人は、そのまま売ることも、建物を取り壊して土地を売ることもできます。放棄と片付けの関係は、相続放棄するなら実家の片付けはどうする？で確かめてみてください。

売れない土地なら、国に引き取ってもらう制度もある？

相続した土地が売れそうにないので、相続土地国庫帰属制度を使おうか考えている、という相談もあります。相続した土地を、一定の条件のもとで国に引き取ってもらう制度です。

ただ、建物がある土地は申請できないので、実家が建ったままでは使えません。審査手数料は土地一筆あたり14,000円で、承認されると負担金を納めます。宅地の負担金は、面積にかかわらず20万円が基本です（市街化区域などの宅地は面積に応じて計算）。

申請先は、土地のある都道府県の法務局・地方法務局の本局です。使えるかどうかは、事前に法務局へ相談してみてください。

売ったあとの税金と、使える特例

相続した不動産を売って利益が出たら、売った翌年に確定申告をします。相続した空き家の売却では、税金を軽くする特例が2つあります。

この2つは、同じ家と土地では一緒に使えません。どちらが有利かは家によって違うので、税務署か税理士に相談しながら決めましょう。

空き家の3,000万円特別控除は、昭和56年5月31日以前に建てた家に限られ、マンションは対象外です。相続人が3人以上の場合、令和6年1月1日以後の売却では控除が2,000万円までになります。

建物を残して売るか、壊してから売るか

この控除を使うには、建物を残して売るなら耐震基準を満たしていること、壊すなら取り壊してから土地を売ることが条件になります。令和6年1月1日以後の売却なら、売った翌年の2月15日までに買主の側で耐震改修や取り壊しをした場合も対象です。

どの売り方を選ぶかで、手元に残るお金も手間も変わります。不動産会社と税理士の両方に相談しながら決めると安心です。

売ったお金で相続税を払いたい時

相続税がかかる場合、申告と納税の期限は亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内です。実家を売ったお金で払うつもりなら、売れるまでの時間を見込んで早めに動き出しましょう。

納税は現金で一度に払うのが原則ですが、延納や物納という制度もあります。期限までの申請が要るので、間に合いそうにない時は税務署や税理士に相談してください。

実家を片付ける人

兄弟3人で相続した家なんです。控除が少なくなるのは知りませんでした。

案内役

意外と見落としやすいところですよね。条件は細かいので、売り出す前に税務署か税理士に確かめておくと安心ですよ。

税金の計算の仕方は実家を売った時の税金、控除の条件と確認書の取り方は空き家の3,000万円特別控除とは、申告の流れは実家売却の確定申告で詳しく紹介しています。

査定から引き渡しまでの売却の流れは実家の売却はどう進める？、実家じまい全体の順番は実家じまいとは？やることの順番で確かめられます。

よくある質問

まとめ

相続した実家の売却は、兄弟で同じ方向を向けるかどうかが大きな分かれ道です。期限を共有しながら、一歩ずつ進めていきましょう。

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