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古い家が建ったままの実家の土地を売却したい。でも家を壊してから売るべきか、このまま売れるのか、判断がつかずに止まっている方も多いはずです。
実家を片付ける人実家は築50年近い木造で、住める状態ではありません。家を壊してから土地として売ったほうがいいのか、そのまま出していいのか迷っています。
案内役どちらにも良いところがあって、決め手は「土地の買い手が何を求めているか」と「税金」なんです。先に解体してしまうと戻れないので、順番に比べていきましょう。
結論から言うと、実家の土地の売却は、まず古家付き土地のまま査定を受け、更地にした場合と比べてから解体を決めるのが安全です。この記事を読むと、古い家付きの土地をどう売るか、固定資産税や税の特例で損をしない順番が分かります。
古家付き土地のまま売るか、更地にして売るか
解体すると費用がかかり、固定資産税の住宅用地の特例も外れます。家を残したまま「古家付き土地」として売り出し、買い手の反応を見てから解体を考えても遅くありません。
古い家付きの土地の売却では、建物に値段がつかないことも多いですよね。それでも、家を残したまま売るほうが向いている場合もあるんです。
| 比べるところ | 古家付き土地のまま売る | 更地にして売る |
|---|---|---|
| 売主が先に払うお金 | 解体費はかからない | 解体費がかかる |
| 買い手の見え方 | 建物を使いたい人、自分で建て替えたい人に届く | 家を建てたい人が、土地の広さや形をイメージしやすい |
| 固定資産税 | 住宅用地の特例が続く | 特例が外れて、土地の税額が上がりやすい |
| 空き家の3,000万円特別控除 | 耐震基準を満たすか、買主が期限内に取り壊せば使える場合がある | 家を全部取り壊した後に土地を売れば使える場合がある |
| 向いている土地 | 建物にまだ使い道がある、売れるまで時間がかかりそう | 土地の需要が高く、早く買い手がつきそう |
『古い家が建っていると、買い手に嫌がられるのでは』と思いますよね。ただ、建て替えを考えている買い手からすると、解体の時期や業者を自分で決めたい、ということもあります。
迷う時は、不動産会社に「このまま売る場合」と「更地にした場合」の両方で査定を頼んでみてください。売れる見込みと解体費を並べると、どちらが手元にお金が残るかが見えてきます。
売却全体の流れは、実家を売却する流れで紹介しています。
更地にすると固定資産税が上がるのはなぜ？
実家を片付ける人家を壊したら、固定資産税が上がると聞きました。建物がなくなるのに、どうして上がるんですか？
案内役家が建っている土地には「住宅用地の特例」があって、税金の計算のもとになる額が軽くなっているんです。家を壊すとその特例が外れるので、土地の税額が上がりやすくなります。
住宅用地の特例は、土地の広さで軽くなる割合が違います。
| 土地の部分 | 特例の割合 |
|---|---|
| 200㎡以下の部分（小規模住宅用地） | 評価額の6分の1 |
| 200㎡を超える部分（家屋の床面積の10倍まで） | 評価額の3分の1 |
固定資産税は、毎年1月1日時点の状態と所有者で決まります。年をまたいで更地のままだと、その年度の特例がどうなるかに関わるので、解体の時期は市区町村の税務担当に確かめておきましょう。
ただ、家を残しておけば安心、というわけでもありません。管理が行き届かず、市区町村から管理不全空家や特定空家として勧告を受けると、家が建っていても特例は外れます。
放置した時の流れは、空き家の実家を放置するとどうなる？でくわしく紹介しています。
空き家の特例は、取り壊しの方法で条件が変わる
亡くなった親が一人で住んでいた古い家なら、空き家の3,000万円特別控除が使えることがあります。取り壊してから売るか、家付きのまま売るかで、満たす条件が変わります。
この特例は、昭和56年5月31日以前に建てられた家で、相続開始の直前に親以外が住んでいなかったことなどが条件です。マンションなどの区分所有建物は対象外です。
| 売り方 | 主な条件 |
|---|---|
| 家を全部取り壊してから、土地を売る | 取り壊した後から売るまで、建物などの敷地にしていない |
| 家付きのまま売る | 売る時に、家が一定の耐震基準を満たしている |
| 家付きのまま売り、買主が取り壊す | 令和6年1月1日以後の売却で、売った年の翌年2月15日までに取り壊しまたは耐震改修が済んでいる |
3つ目の方法なら、売主が解体費を先に払わなくても、特例を使える道があるんです。買主と、取り壊しの時期を売買契約で取り決めておくことになります。
どの売り方でも、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること、売却代金が1億円以下であることなどの条件があります。令和6年1月1日以後の売却で相続人が3人以上なら、控除は2,000万円までです。
取り壊した後、売れるまでの間に土地へ建物や構築物を置くと、特例の条件から外れることがあります。駐車場などに使いたい時は、先に税務署や税理士に確かめておきましょう。
条件の見方は空き家の3,000万円特別控除とはでくわしく紹介しています。
解体費は、売った時の税金の計算に入れられる
土地を売るために建物を取り壊した費用は、売った時の譲渡費用として差し引けます。取り壊した建物の損失額も、譲渡費用に入ります。
解体の見積書や領収書は、確定申告の時まで残しておきましょう。税金の計算は実家を売った時の税金で紹介しています。
売り出す前に、境界と名義を確かめる
古い実家の土地では、隣との境界の目印が見当たらないことがよくあります。買い手は「どこまでが買う土地なのか」を気にするので、境界があいまいだと話が止まりやすいんです。
- 登記事項証明書で、土地の名義が誰になっているか確かめる
- 名義が亡くなった親のままなら、相続登記を済ませる
- 境界の目印（境界標）が敷地の角に残っているか見る
- 隣の土地の持ち主と、境界について話したことがあるか家族に聞く
- 土地が何筆に分かれているか、固定資産税の通知書で確かめる
『測量なんて大げさでは』と感じるかもしれません。ただ、売った後に境界で揉めるほうが、ずっと大変なんです。
境界がはっきりしない時は、土地家屋調査士などに測量を相談し、隣の土地の持ち主にも立ち会ってもらうのが一般的です。
名義が親のままでは、土地を売ることはできません。相続した不動産は、取得を知った日から3年以内に相続登記をする義務があり、登録免許税は固定資産税評価額の0.4%です。
解体を決めたら、家の中を先に片付ける
更地にして売ると決めたら、解体の前に家の中を空にします。家財が残ったままだと、解体の見積もりに処分の費用が上乗せされることもあるんです。
解体には、法律で決まった手続きもあります。床面積の合計が80㎡以上の家は、工事に着手する日の7日前までに都道府県知事への届出が要ります。
アスベストの事前調査も、元請業者が行うことになっています。建物がなくなったら、その日から1か月以内に建物の滅失登記を申請します。
解体の流れは実家を解体する時の手順で紹介しています。
『全部まとめて処分してもらえば早い』と思う方も多いはずです。ただ、古い家の押し入れやタンスには、捨てる前に値段がつくか確かめたい物が残っていることがあります。
古い金の指輪や記念硬貨、掛け軸、親が使っていた腕時計などは、解体の前に査定に出してみてください。どんな物が売れるかは実家の片付けで売れるもの一覧で見られます。
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捨てる前に、実家の品の査定額を確かめる
金・貴金属やアクセサリー、ブランド品、時計、骨董品、古いお金なども、まとめて査定してもらえます。運び出しが大変な時は出張査定、まずは写真で聞きたい時はLINE査定も選べます。金額を聞いてから売るかどうか決めましょう。
査定料無料公式サイトで査定方法を確認する買取の対象や条件は品物によって変わります。最新の条件は公式サイトで確認してください。
実家の土地の売却でよくある相談
ネットの相談サイトでも、古い家付きの土地や空き地の売却についての質問はよく見かけます。いくつかを要約して答えますね。
更地にすると、固定資産税はどのくらい上がる？小屋を建てれば防げる？
家が建っている土地は、200㎡以下の部分が評価額の6分の1、それを超える部分が3分の1に軽くなっています。更地にするとこの特例がなくなるので、土地の税額が上がりやすくなります。
いくら上がるかは土地の評価額で変わるので、市区町村の税務担当に聞いてみてください。特例は住宅が建っている土地のための仕組みなので、小屋を建てて対象になるかどうかも、同じ窓口で確かめるのが確実です。
更地にしても買取できないと言われた土地は、どうすればいい？
何社にも断られた土地は、一般の買い手や不動産会社の買取だけで探すのは難しいこともあります。隣の土地の持ち主に声をかけたり、空き家バンクに出したりする方法も考えてみてください。
更地になっているなら、相続土地国庫帰属制度に申請できる場合もあります。審査手数料は土地一筆あたり14,000円で、宅地の負担金は原則20万円です（市街化区域などでは面積に応じて算定）。くわしくは相続土地国庫帰属制度とはで紹介しています。
空き家バンクで安く出ている家と土地が売れ残るのはなぜ？
価格が安くても、建物の修繕や解体にお金がかかる家や、通勤や買い物に不便な場所の土地は、買い手が慎重になりやすいんです。買う側は、価格だけでなく、その後にかかるお金と手間も見ています。
売る側としては、建物の傷みや境界の状態などを先に伝えておくと、買い手が判断しやすくなります。
よくある質問
古い家付きの土地は、そのまま売れますか？
売れます。「古家付き土地」として売り出し、建物を使いたい人や建て替えたい人に買ってもらう方法があります。解体するかは、買い手の反応を見てから考えても遅くありません。
空き地の売却と、空き家付きの土地の売却で手続きは違いますか？
名義の確認、査定、媒介契約、売買契約という流れは同じです。家付きの場合は、建物の傷みや残った家財の扱いを買主と取り決めておく必要があります。
実家の土地を処分したいのですが、売れない時はどうすればいいですか？
不動産会社の買取や空き家バンクのほか、建物がなければ相続土地国庫帰属制度に申請できる場合があります。まずは複数の不動産会社に査定を頼んでみましょう。
空き地を買取に出す時、気をつけることはありますか？
買取は話がまとまりやすい一方、仲介で売るより価格が低めになりやすい売り方です。複数の会社に査定を頼み、条件を比べてから決めましょう。
まとめ
- 実家の土地は、古家付き土地のまま査定を受け、更地の場合と比べてから解体を決める
- 更地にすると住宅用地の特例が外れ、固定資産税が上がりやすい
- 空き家の特例は、取り壊して売る・耐震基準を満たす・買主が取り壊すの3通り
- 売り出す前に、境界と名義を確かめておく
- 解体の前に家財を片付け、売れる物は捨てる前に査定に出す
実家じまい全体の流れは実家じまいの進め方を最初から最後までで確かめられます。土地の売却で迷ったら、不動産会社や税務署、法務局に早めに相談してみてください。
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