空き家の売却の進め方｜どこに相談するか・売り方と高く売る準備

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親が施設に入ったり亡くなったりして、実家が空き家のままになっている。そろそろ空き家の売却を考えたいけれど、何から始めればいいのか分からない方も多いはずです。

実家を片付ける人

実家が空き家になって2年ほど経ちます。売りたい気持ちはあるんですが、どこに相談すればいいのかも分からなくて。

案内役

最初の相談先は、実家のある地域の不動産会社で大丈夫です。ただ、その前に名義と家の中の状態を確かめておくと、相談がぐっと具体的になりますよ。

結論から言うと、空き家の売却は「名義の確認、査定、売り方を決める、片付け、売り出し」の順で進めます。この記事では、相談先の選び方から売った後の税金まで、実家の空き家を売る方法を順番に紹介します。

空き家の売却は、どこに相談する？

空き家を売る時の悩みは、売る相手探しだけではありません。名義や税金、家の中の物の片付けなど、いくつもの話が同時に出てきます。

不動産会社は、実家のある地域に詳しいところを選ぶのが基本です。1社だけでなく複数社に査定を頼み、説明の分かりやすさや売り方の提案を比べてみてください。

『不動産会社に相談したら、すぐ売らないといけないのでは』と身構える方もいますよね。査定を頼んだだけで売る義務が生まれるわけではないので、まずは話を聞くつもりで大丈夫です。

相談の前に手元にそろえておきたいもの

不動産会社に相談する時は、次の物があると話が早く進みます。全部そろっていなくても相談はできるので、見つかった物から用意してみてください。

• 登記事項証明書（法務局で取得できる）
• 固定資産税の納税通知書と課税明細
• 間取りが分かる図面や、建てた時の書類
• 権利証または登記識別情報
• 家の鍵（訪問査定で中を見てもらう時）

相談の場では、聞きたいことを先に伝えておくと、こちらの知りたい話をしてもらいやすくなります。例えばこんな聞き方です。

「仲介で売る場合と、買い取ってもらう場合の、両方の考え方を教えてもらえますか」

「家財が残ったままでも売り出せるかどうかも知りたいです」

査定の受け方は実家・空き家の査定の受け方で詳しく紹介しています。

空き家を売る方法は3つ

実家を片付ける人

空き家を売るって、不動産会社に任せる以外にも方法があるんですか？

案内役

はい、大きく分けると「仲介」「買取」「空き家バンク」の3つがあります。早く手放したいのか、少しでも高く売りたいのかで、向いている方法が変わるんです。

一般的には、仲介はじっくり、買取は早く、空き家バンクは地方の家を地元に住みたい人へ、というイメージです。どれが正解ということはなく、家の状態と家族の事情で選びます。

例えば、駅に近い住宅地の家なら仲介で買い手が見つかりやすいことがあります。山あいの集落の家なら、空き家バンクで移住したい人に届けるほうが合っていることもあります。

空き家の売買の流れ

仲介で売る場合、空き家の売買はおおむね次のように進みます。

空き家バンクの場合は、市区町村に登録を申し込み、物件の情報が自治体のサイトに載ります。問い合わせが来てからの交渉や契約の進め方は自治体ごとに違い、地元の不動産会社が間に入る地域もあります。

買取の場合は、2の査定の後に不動産会社と直接価格を話し合い、まとまれば売買契約に進みます。違いは空き家の買取とは？仲介との違いで紹介しています。

空き家の売却を任せる不動産会社の選び方

空き家の売却でおすすめの会社はどこか、と聞かれることがありますが、実家のある地域や家の条件で合う会社は変わります。だからこそ、複数社に話を聞いて比べるのがいちばん確かな方法なんです。

比べる時は、査定額の高さだけで決めないことがポイントです。高い査定額を出してもらっても、その価格で売れるとは限りません。

空き家を高く売るために、売る前にしておきたいこと

空き家を高く売るといっても、特別な裏技があるわけではありません。買い手が安心して決められる材料をそろえることが、結果的に価格を守ることにつながるんです。

相続登記は、売る前に終わらせる

親の名義のままでは、空き家を売ることはできません。相続した人の名義に変える相続登記が先に要ります。

相続で家を取得したと知った日から3年以内に、相続登記を申請する義務があります。登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。

簡単な手続きの相続人申告登記もありますが、こちらは売却には使えません。売る時は別に相続登記をすることになるので、司法書士や法務局に相談しながら進めましょう。

手順は実家の相続登記の義務化で紹介しています。

空き家の管理を続けておく

売れるまでの間も、空き家は傷みが早く進みます。国の指針でも、定期的な換気や通水、庭木の手入れなどが勧められています。

内見の時に草が伸び放題だったり、カビのにおいがしたりすると、印象が下がってしまいます。売り出し中こそ、月に一度は窓を開けて空気を入れ替えておきたいところです。遠方で通えない時は、管理を頼める先も探しておきましょう。

家財は残したまま売る？片付けてから売る？

『空き家バンクを見ると、家財が残ったまま売りに出ている家もあるけど、それでもいいの？』という疑問もよく聞きます。結論から言うと、どちらもあり得ますが、売り方によって向き不向きがあります。

家財を残したまま売るかどうかは、売り方と買い手の考え方次第です。買取や空き家バンクでは「家財込みでよい」と言ってもらえることもあるので、不動産会社や市区町村に聞いてみてください。

片付けを業者に頼む場合、費用は物の量や運び出しの手間で変わります。複数社から現地で見積もりを取り、追加料金がかかる条件を書面で確かめておくと安心です。

仏壇や形見は、売り出す前に家族で決めておく

家財の中でも、仏壇やアルバム、親が大事にしていた物は、家族の気持ちが関わるので後回しになりがちです。売り出してから慌てて決めると、心残りが出やすくなります。

『自分だけで決めていいのかな』と迷う物は、兄弟に写真を送って「これは誰か持っていく？」と聞いておくと安心です。返事の期限を決めておくと、片付けも止まらずに進みます。

押し入れの奥の品物こそ、処分の前に査定へ

空き家の片付けでは、押し入れや仏間、たんすの奥から思わぬ物が出てきます。金や銀のアクセサリー、腕時計、ブランドのバッグ、着物、古いお金や切手などです。

『こんな古い物、売れるわけない』と思って処分してしまうと、もう取り戻せません。売れる物を先に分けておけば、片付けの費用を補うこともできます。

何が売れるかは実家の片付けで売れるもの一覧、売り先の違いは実家の品はどこで売る？で紹介しています。品物が多い時は、店頭に持ち込むより家に来てもらう出張の買取が便利です。

空き家を売った後の税金と特例

実家を片付ける人

売れたら売れたで、税金がかかるんですよね。どれくらい気にしておけばいいですか？

案内役

利益が出れば、売った年の翌年に確定申告をします。相続した空き家なら、条件しだいで大きな特例が使えることもあるので、売る前に当てはまるかだけ確かめておきましょう。

空き家を売って利益（譲渡所得）が出ると、所得税と住民税がかかります。相続した空き家で関係しやすいのは、次の3つです。

空き家の特別控除は、分譲マンションは対象外で、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。家を売る場合は耐震基準を満たすこと、または家を壊して土地を売ることなども条件です。

特例のくわしい条件は空き家の3,000万円特別控除とは、申告の流れは実家売却の確定申告で紹介しています。

売れたお金は、納税分を分けておく

売却代金が入ると、ほっとして家族で分けたくなりますよね。ただ、税金を納めるのは売った年の翌年なので、その時に手元に残っていないと困ってしまいます。

利益が出そうな時は、売却代金のうち納税にあてる分を別の口座に分けておきましょう。兄弟で分ける場合も、税金分を差し引いた金額で分けると後で揉めにくくなります。

空き家の売却で注意したいこと

ほかにも、空き家の売却では次のような点でつまずきやすいです。

市区町村にも一度聞いておく

空き家の売却は不動産会社だけの話と思われがちですが、市区町村にも聞いておきたいことがあります。窓口は空き家の担当課です。

支援の有無や内容は自治体ごとに違います。売り出す前に聞いておくと、売り方の選択肢が増えることもあります。

親が判断できない状態で、親名義の家を売りたい時は、成年後見の手続きが関わることがあります。その場合は親が自分で判断できない時の実家売却を見てみてください。

空き家の売却でよくある相談

ネットの相談サイトでも、空き家の売却についての質問はよく見かけます。代表的なものを要約して答えますね。

空き家バンクで、家財がそのまま残った家が多いのはなぜ？

空き家バンクには、片付けまで手が回らないまま登録されている家もあります。家財の処分を買い手に任せる前提で出ている物件もあるようです。

ただ、売る側から見ると、家財が残っていることで内見の印象が下がったり、買い手の負担を考えて価格の話し合いが厳しくなったりすることもあります。

売る側としては、家財を残すかどうかを登録前に市区町村や不動産会社と相談しておくと安心です。残す場合は、どの物を置いていくのかを買い手と書面で確かめておきましょう。

空き家バンクと不動産会社、どちらに頼むのがいい？

駅や街に近く一般の買い手が見込める家なら、不動産会社の仲介が向いています。地方の家で、移住や田舎暮らしをしたい人に届けたいなら、空き家バンクが合うこともあります。

国の「全国版空き家・空き地バンク」には1,153自治体が参加しています（令和8年9月末時点）。自治体によっては不動産会社と連携しているので、両方を使えるかを担当課に聞いてみてください。

実家を何年も空き家のままにしている人は多いですか？

仏壇の世話や、思い出があって手放せないといった理由で、空き家のままにしている家庭は少なくありません。総務省の統計でも、賃貸用や売却用などを除いた空き家は385万6千戸ありました。

ただ、空き家のままにしておくと固定資産税や管理の手間はずっと続きます。仏壇の扱いを先に決めると、売る話が進みやすくなることもあります。仏壇のことは実家じまいで仏壇はどうする？で紹介しています。

よくある質問

まとめ

実家を手放すまでの全体の流れは実家じまいの進め方を最初から最後までで見られます。できるところから一つずつ進めていきましょう。

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