当サイトの記事は、国税庁・法務省・裁判所・国土交通省・環境省・消費者庁・国民生活センターなど公的機関の情報、各買取店の公式情報、Yahoo!知恵袋などの公開された声をもとに編集部が独自に執筆しています。制度や公式情報は記事執筆時点のもので、変わることがあります。
親の家が空いて、実家を売るか住むか決めきれない。家族それぞれの暮らしもあるので、すぐに答えが出ないのは当たり前ですよね。
実家を片付ける人実家が空き家になって1年近く経ちます。戻って住むのもありかと思う反面、売ったほうが楽な気もして、ずっと決められません。
案内役迷っている間にも、税金の特例の期限は進んでいきます。まずは4つの道を同じ物差しで並べてみて、どこが引っかかっているのかを見つけましょう。
結論から言うと、「売る・住む・貸す・残す」をお金・手間・税金・気持ちの4つで比べ、期限のある税の特例から逆算して決めるのが近道です。この記事では、その比べ方と、選んだ後に何をすればいいかが分かります。
4つの道を、お金・手間・税金・気持ちで並べてみる
実家を片付ける人売るか住むかの二択だと思っていました。貸したり、そのまま置いておいたりもできるんですね。
案内役そうなんです。選べる道は4つあって、それぞれ得意なことと苦手なことがあります。表で見ると、家族の誰が何にこだわっているかも話しやすくなりますよ。
| 選ぶ道 | お金の出入り | 手間 | 税金で気をつけること | 気持ちの面 |
|---|---|---|---|---|
| 売る | 売ったお金が入る。仲介手数料や片付け費用は出ていく | 片付けと売却の手続きが一度に集中する | 利益が出たら譲渡所得の申告。条件が合えば空き家の3,000万円特別控除 | 思い出の場所がなくなる寂しさがある |
| 住む | 家賃はかからないが、修繕や固定資産税は自分持ち | 引越しと家財の入れ替えが要る | 住んだ時点で空き家の特例は使えなくなる | 家を守れる安心感。通勤や暮らしの変化も大きい |
| 貸す | 家賃が入る。貸せる状態にする修繕費がかかることも | 入居者探しや設備の不具合への対応が続く | 家賃の収入は申告が関わる。空き家の特例は使えなくなる | 家は残るが、自分では使えない |
| 残す | 入るお金はなく、固定資産税と管理費が出ていく | 換気や草取りなど定期的な管理が続く | 売る時期が遅れると特例の期限を過ぎることも | すぐに決めなくていい気楽さ |
この表で見てほしいのは、「住む」「貸す」を選ぶと空き家の特例が使えなくなる点です。空き家の3,000万円特別控除は、相続した時から売る時まで、家を住まいや貸付けなどに使っていないことが条件なんです。
『いったん住んでみて、合わなければ売ればいい』と考える方も多いはずです。その考え方自体は悪くありません。ただ、住んだ後に売る時は、使える特例が別のものに変わることを知っておきましょう。
相続した実家に住む前に、済ませておきたい手続き
相続した実家に住む時も、名義を自分に変える相続登記は欠かせません。住み始める前に、兄弟との話し合いと名義の手続きを片付けておくと、後から揉めにくくなります。
相続した家は、遺産分割が終わるまで相続人みんなの共有です。兄弟がいるなら『自分が住む』ことを話し合いで決めておかないと、あとで家賃や売却の話がこじれることもあります。
- 相続人を確かめ、誰が実家を引き継ぐかを話し合う
- 決まった内容を遺産分割協議書にまとめる
- 相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする
- 電気・ガス・水道の名義を自分に切り替える
- 自分の住民票を移し、家財を入れ替えながら引越す
相続登記は、正当な理由なく申請しないと10万円以下の過料の対象になることがあります。登録免許税は、固定資産税評価額の0.4%です。
実家に住むと、毎年の固定資産税は自分が払うことになります。固定資産税は1月1日時点の所有者にかかるので、年の途中で名義を変えた年の分は、誰が払うかを兄弟で決めておきましょう。
名義の手続きの流れは実家の相続登記の義務化でくわしく紹介しています。
親が元気なうちに住む話をする時
親が施設に入って家が空いた場合、名義はまだ親のままです。子が住むこと自体はできても、家を売るかどうかは親本人の意思で決めることになります。
親の気持ちを聞く時は、「売る・売らない」から切り出さないほうが話しやすいんです。例えばこんな言い方です。
「家が傷まないように、しばらく私が住んで風を通そうか」
「庭の手入れが大変だったら、どうしたいか教えてね」
住んだ後に売るか、空き家のまま売るかで特例が変わる
実家を片付ける人今すぐ売るか、何年か住んでから売るかで、税金はそんなに違うんですか？
案内役使える特例そのものが変わるんです。どちらも最高3,000万円を差し引ける特例ですが、条件がまったく違うので、表で見比べてみてください。
| 比べるところ | 空き家のまま売る（被相続人の居住用財産の特例） | 住んだ後に売る（マイホームを売った時の特例） |
|---|---|---|
| 対象になる家 | 亡くなった親が一人で住んでいた家 | 自分が住んでいる、または住んでいた家 |
| 建物の条件 | 昭和56年5月31日以前の建築で、マンションなど区分所有は対象外 | 建築時期の条件はない |
| 売る期限 | 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで | 住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日まで |
| ほかの主な条件 | 売却代金1億円以下。耐震基準を満たすか、取り壊して売る。市区町村の確認書が要る | 前年・前々年に同じような特例を受けていない |
| 相続人が3人以上の時 | 令和6年1月1日以後の売却は2,000万円まで | この条件はない |
空き家の特例は、令和9年12月31日までの売却が対象です。どちらの特例も、親子や夫婦など特別な関係のある人に売る場合は使えません。
もう一つ、相続税を払った人には「取得費加算の特例」もあります。ただし空き家の特例とは、同じ家や土地では一緒に使えません。
『実家だから、子が売ればマイホームの特例が使える』と考えがちです。ただ、子がその家に住んでいなければマイホームの特例の対象にはならず、空き家の特例の条件で判断することになります。
どの特例が使えるかは、家の建築時期や住んでいた人によって変わります。条件は空き家の3,000万円特別控除とは、税金の計算は実家を売った時の税金で確かめてみてください。個別の判断は、税務署や税理士に相談しましょう。
貸す・残すを選ぶ前に考えておきたいこと
貸す・残すは「売らずに済む」道ですが、手間とお金はずっと続きます。誰が管理を担うかを決めてから選びましょう。
- 思い出の家を手放さずに済む
- 将来、子や孫が使う道を残せる
- 急いで決めなくていい
- 固定資産税と修繕費を払い続ける
- 空き家なら換気や草取りに通う
- 売る時期が遅れると、空き家の特例の期限を過ぎることがある
空き家は人が住む家より傷みが早く進みやすい、と国の指針でも言われています。残すなら、定期的に風を通したり水を流したりする管理が要ります。
管理が行き届かず市区町村から勧告を受けると、固定資産税の住宅用地の特例が外れることもあるんです。管理の中身は空き家になった実家の管理で紹介しています。
2拠点で使う考え方もある
今の住まいを残したまま、実家を週末や長期休みに使う人もいますよね。家族で行き来しながら、少しずつ片付けを進める使い方です。
ただ、2つの家の固定資産税や光熱費を払うことになります。「何年続けるか」「誰が通うか」を決めておくと、なんとなく空き家のまま、という状態を防げます。
決める前に、家の中の物を減らしておく
どの道を選んでも、親の家財をどうするかは避けて通れません。住むなら自分の荷物を入れる場所が要り、売るなら空にして引き渡すのが基本です。
『どうせ住むなら、片付けは後でいい』と思いがちですよね。ただ、親の物が残ったままだと、暮らし始めてからも手がつけにくいんです。
- 兄弟で残したい物を先に聞いておく
- 通帳や権利証、保険の書類は最初に探し出す
- 自治体の粗大ごみで出せる物を確かめる
- 金・貴金属・時計・着物などは、捨てる前に値段がつくか確かめる
古い指輪や使わなくなった腕時計、記念硬貨なども、査定に出すと思った以上の値がつくことがあります。どんな物が売れるかは実家の片付けで売れるもの一覧で見られます。
PR｜遺品・実家の品の買取
捨てる前に、実家の品の査定額を確かめる
金・貴金属やアクセサリー、ブランド品、時計、骨董品、古いお金なども、まとめて査定してもらえます。運び出しが大変な時は出張査定、まずは写真で聞きたい時はLINE査定も選べます。金額を聞いてから売るかどうか決めましょう。
査定料無料公式サイトで査定方法を確認する買取の対象や条件は品物によって変わります。最新の条件は公式サイトで確認してください。
「実家に戻るか、売るか」でよくある相談
ネットの相談サイトでも、実家に住むか売るかの迷いはよく見かけます。いくつかを要約して答えますね。
実家に戻るか、今の住まいを続けるか決められない
戻る話が出た時、家族から生活費を入れることや家事の分担などの条件を出されて、迷う方もいます。住み心地の問題なので、正解は人によって違います。
決める時は、通勤や仕事、家族の暮らしが続けられるかを先に確かめてみてください。そのうえで、親の家を守りたい気持ちがどれくらい強いかを考えると、答えが出やすくなります。
実家と賃貸の2拠点生活は現実的？
仕事や家族の都合で、週の半分ずつ実家と賃貸を行き来している人もいます。費用は2つの家ぶんかかりますが、片付けや管理を少しずつ進められるのが利点です。
続けるなら、実家の管理を誰がどの頻度でするかを決めておきましょう。期限を決めずに続けると、売る判断が先送りになりやすいんです。
2拠点だと、固定資産税はどうなる？
固定資産税は、住んでいるかどうかではなく、毎年1月1日時点の所有者にかかります。持ち家と実家の両方を持っていれば、それぞれに固定資産税がかかります。
住宅が建っている土地には住宅用地の特例がありますが、空き家の管理が行き届かず勧告を受けると外れます。くわしい税額は、実家のある市区町村の税務担当に確かめてみてください。
よくある質問
相続した実家に住む場合も、相続登記は要りますか？
要ります。相続で取得したことを知った日から3年以内に申請する義務があり、住むかどうかは関係ありません。
いったん貸した実家を、あとで売ることはできますか？
売ることはできます。ただ、貸していた期間がある家は、空き家の3,000万円特別控除の対象から外れるので、税金の計算は税務署や税理士に確かめましょう。
兄弟の一人が住む場合、ほかの兄弟とはどう分ければいいですか？
住む人が実家を引き継ぎ、ほかの兄弟にお金で調整する分け方があります。話し合いで決めた内容は、遺産分割協議書にまとめておきましょう。
売るか住むか決める期限はありますか？
決める期限そのものはありません。ただ、空き家のまま売って特例を使いたいなら、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売る必要があります。
まとめ
- 実家は売る・住む・貸す・残すの4つを、お金・手間・税金・気持ちで比べる
- 相続した実家に住む時も、3年以内の相続登記が要る
- 住む・貸すを選ぶと、空き家の3,000万円特別控除は使えなくなる
- 住んだ後に売る時は、マイホームを売った時の特例の条件で考える
- どの道でも家財は減らし、売れる物は捨てる前に査定で確かめる
売るにしても住むにしても、実家じまい全体の流れを知っておくと迷いが減ります。実家じまいの進め方を最初から最後までもあわせて読んでみてください。実際に売ると決めた時は、実家を売却する流れで手順を確かめられます。
コメント