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親が住んでいたマンションが空き家になり、売却を考え始めた。そんな時、一戸建ての実家と同じ感覚で進めていいのか迷いますよね。
実家を片付ける人母が住んでいたマンションを売ろうと思っています。空き家を売ると3,000万円の控除があると聞いたのですが、うちも使えますか？
案内役残念ながら、マンションの実家はその特例の対象外なんです。ただ、ほかに確かめたい税の仕組みはあります。一戸建てとの違いから順に見ていきましょう。
結論から言うと、実家のマンション売却では、空き家の3,000万円特別控除は使えないと考えて、取得費の考え方や相続税との関係を確かめておくことが大切です。この記事を読めば、売るまでの流れと、売るまでにかかり続けるお金の見通しが立ちます。
実家がマンションだと、一戸建てと何が違う？
マンションの実家は、庭の手入れや建物の解体を考えなくていい反面、管理費や修繕積立金が売れるまでかかり続けます。税の特例や家財の運び出しにも、マンションならではの決まりがあります。
『マンションのほうが、一戸建てより手放しやすそう』と思う方も多いはずです。確かに楽な面もありますが、気をつけたい点も違ってくるんです。
| 比べるところ | 一戸建ての実家 | マンションの実家 |
|---|---|---|
| 売るまでにかかるお金 | 固定資産税、管理のための交通費など | 固定資産税に加えて、管理費・修繕積立金 |
| 日ごろの管理 | 換気、通水、草取り、庭木の手入れ | 換気と通水が中心。共用部分は管理組合が管理 |
| 解体という選択肢 | 家を壊して土地で売ることもできる | 部屋だけを壊すことはできない |
| 空き家の3,000万円特別控除 | 昭和56年5月31日以前の建築など、条件が合えば使える | 区分所有なので対象外 |
| 家財の運び出し | 自分たちの都合で進めやすい | 管理規約で搬出の時間や方法が決まっていることがある |
| 相続土地国庫帰属制度 | 解体すれば申請できる場合がある | 建物が建っているので使えない |
総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、共同住宅の空き家は502万9千戸で、空き家全体の55.9%を占めています。マンションなどの空き家も、珍しいものではないんです。
空き家の3,000万円特別控除は、マンションでは使えない
実家を片付ける人同じ空き家なのに、どうしてマンションだと使えないんですか？
案内役特例の条件に「区分所有建物の登記がされている建物でないこと」と書かれているからなんです。分譲マンションはこの区分所有にあたるので、条件から外れてしまいます。
国税庁の案内では、空き家の特例の対象になる家は、昭和56年5月31日以前に建築されたことなど3つの条件をすべて満たす家です。その一つが、区分所有建物の登記がされていないことです。
つまり、建てられた年が古くても、親が一人で住んでいても、分譲マンションなら対象外になります。ここは知恵袋などでもよく質問されるところです。
『マイホームを売った時の3,000万円控除なら使えるのでは』と考える方もいます。ただ、こちらは売る人自身が住んでいる、または住んでいた家が対象です。子がそのマンションに住んでいなければ、使えません。
マンションの実家で確かめたい税の仕組み
特例が使えなくても、売った時の税金を考える時に確かめておきたい仕組みがあります。
| 仕組み | どんな内容 | 確かめること |
|---|---|---|
| 譲渡所得の計算 | 売った金額から、取得費と譲渡費用を引いた分に税金がかかる | 仲介手数料などの譲渡費用の領収書を残す |
| 取得費は親が買った時の金額 | 相続したマンションの取得費は、親が買った時の購入代金などをもとに計算する | 親が買った時の売買契約書を探す |
| 取得費が分からない時 | 売った金額の5%を取得費にできる | 契約書が見つからない時の最後の手段 |
| 長期か短期か | 売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えれば長期 | 所有期間は親が取得した日から数える |
| 取得費加算の特例 | 相続税を払った人が期限内に売ると、相続税の一部を取得費に足せる | 相続税の申告期限の翌日以後3年以内に売るか |
税率は、長期なら所得税15%と住民税5%、短期なら所得税30%と住民税9%です。このほかに、所得税額の2.1%の復興特別所得税がかかります。
親が何十年も前に買ったマンションなら、長期にあたることが多いはずです。ただ、取得費が分からないと5%で計算することになり、税金が大きくなることもあります。
『契約書なんて、どこにあるか分からない』という方も多いですよね。片付けの時に、権利証と一緒に売買契約書やパンフレットも探してみてください。
税金の計算は実家を売った時の税金、申告の流れは実家売却の確定申告で紹介しています。個別の判断は、税務署や税理士に相談しましょう。
空き家のマンションを売却するまでの流れ
マンションの売却も、まずは名義を相続した人に変えるところから始まります。あわせて、管理組合や管理会社への連絡を早めに済ませておくと、売る時の手続きがスムーズです。
- 相続人で話し合い、誰がマンションを引き継ぐかを決める
- 相続で取得したことを知った日から3年以内に相続登記をする
- 管理会社に連絡し、管理費・修繕積立金の引き落としや連絡先を切り替える
- 管理規約を確かめ、家財の運び出しの段取りを組む
- 不動産会社に査定を頼み、媒介契約を結ぶ
- 買主が決まったら売買契約を結び、引き渡す
- 売った翌年に確定申告をする
相続登記は、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になることがあります。登録免許税は固定資産税評価額の0.4%です。
管理会社への連絡は、名義の手続きより先でもかまいません。親が亡くなったことを伝え、管理費の請求先や連絡先をどうするかを相談しておきましょう。
相続した実家を売る全体の順番は、相続した実家を売却する手順でもくわしく紹介しています。
売るまでの間にかかり続けるお金
マンションの実家は、空き家になっても管理費と修繕積立金の請求が続きます。固定資産税も、毎年1月1日時点の所有者にかかります。
兄弟で相続した場合は、売れるまでの間のお金を誰が払うかで行き違いが起きやすいんです。例えばこんな決め方があります。
「売れるまでの管理費は、いったん長男が立て替えて、売ったお金から精算しよう」
「固定資産税は、相続分に合わせて分けよう」
家財の運び出しは、マンションのルールに合わせる
マンションの家財の運び出しは、一戸建てと違って、ほかの住人への配慮が欠かせません。管理規約で、搬出できる曜日や時間、エレベーターの養生などが決まっていることがあります。
- 管理規約や管理会社に、搬出できる曜日と時間を聞く
- 大型の家具がエレベーターに入るか、サイズを測っておく
- 粗大ごみをマンションのごみ置き場に出してよいか確かめる
- 業者に頼む時は、市区町村の一般廃棄物収集運搬業の許可を確かめる
- 金・貴金属・時計・ブランド品などは、捨てる前に査定に出す
片付けを業者に頼む時の費用は、物の量や階数、エレベーターの有無などで変わります。地域の業者は、複数社から見積もりを取り、追加料金の条件を書面で確かめて比べましょう。
運び出す量を減らすには、売れる物を先に抜いておくのが近道です。マンション暮らしの親は、宝飾品や時計、ブランドのバッグなどを大事にしまっていることもありますよね。
どんな物が売れるかは実家の片付けで売れるもの一覧で見られます。
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捨てる前に、実家の品の査定額を確かめる
金・貴金属やアクセサリー、ブランド品、時計、骨董品、古いお金なども、まとめて査定してもらえます。運び出しが大変な時は出張査定、まずは写真で聞きたい時はLINE査定も選べます。金額を聞いてから売るかどうか決めましょう。
査定料無料公式サイトで査定方法を確認する買取の対象や条件は品物によって変わります。最新の条件は公式サイトで確認してください。
実家のマンション売却でよくある相談
ネットの相談サイトでも、実家のマンション売却についての質問はよく見かけます。いくつかを要約して答えますね。
親が住んでいたマンションを売る時、3,000万円控除は使える？
空き家の3,000万円特別控除は、区分所有建物の登記がされている家は対象外です。分譲マンションなら、使えないと考えてください。
子がそのマンションに住んでいた場合は、マイホームを売った時の特例の条件に合うかを確かめる道があります。どちらに当てはまるかは、税務署や税理士に相談しましょう。
不動産会社の相見積もりの前に、税金のことを知っておきたい
税金は、売った金額から取得費と譲渡費用を引いた利益にかかります。不動産会社の査定額だけでなく、親が買った時の金額が分かるかどうかで、税金の見通しが変わるんです。
査定を頼む前に、親が買った時の売買契約書を探しておくと話が早くなります。仲介手数料などは譲渡費用として差し引けるので、領収書も残しておきましょう。
実家の仏壇を、自分のマンションに移したい
実家を手放す時、仏壇を自分の家に移すか迷う方もいます。マンションでは置き場所が限られるので、小さな仏壇に買い替える人もいます。
仏壇をどうするかは、親族の気持ちも関わるので、移す前に兄弟や親族と話しておくと安心です。扱い方は実家じまいで仏壇はどうする？で紹介しています。
よくある質問
実家のマンションは、空き家のままでも売れますか？
売れます。家財が残ったままだと内見で広さが伝わりにくいので、売り出す前に片付けておくのが基本です。
昭和56年より前に建ったマンションなら、空き家の特例は使えますか？
使えません。建築時期の条件とは別に、区分所有建物の登記がされている家は対象外と決まっています。
売るまでの管理費や修繕積立金は、誰が払いますか？
相続した人が払うことになります。兄弟で相続した場合は、売れるまでの分をどう分けるかを先に話し合っておきましょう。
親が買った時の金額が分からない時は、どうなりますか？
売った金額の5%を取得費として計算できます。実際に買った時の金額が分かればそちらで計算できるので、まずは売買契約書を探してみてください。
まとめ
- マンションの実家は、売れるまで管理費・修繕積立金と固定資産税がかかり続ける
- 空き家の3,000万円特別控除は、区分所有のマンションでは使えない
- 税金は取得費と譲渡費用がカギ。親が買った時の契約書を探しておく
- 相続税を払った人は、取得費加算の特例を確かめる
- 家財の運び出しは管理規約に合わせ、売れる物は先に査定に出す
実家じまい全体の流れは実家じまいの進め方を最初から最後までで確かめられます。空き家の特例の条件は空き家の3,000万円特別控除とはでくわしく紹介しています。
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