空き家売却の3000万円控除とは？使える条件と確認書の取り方

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親が一人で住んでいた実家を相続して、売ることになった。そんな時に耳にするのが「空き家の3,000万円控除」ですよね。

実家を片付ける人

空き家の売却で3000万円控除が使えるって聞きました。親の家を売れば、誰でも使えるものなんでしょうか。

案内役

誰でもではないんです。建てた年や住んでいた人、売る時期など条件がいくつもあって、1つでも外れると使えません。売る前に一つずつ確かめておきましょう。

結論から言うと、この特例は「昭和56年5月31日以前に建てた一戸建てを、期限内に売る」ことが出発点です。この記事を読むと、自分の実家が当てはまりそうか、そして何をいつまでに準備すればいいかが分かります。

空き家の3,000万円控除で、何が軽くなるの？

家や土地を売って利益が出ると、所得税と住民税がかかります。この利益のことを譲渡所得と呼びます。

譲渡所得は、次の式で計算します。

特例で差し引いた結果がゼロになれば、譲渡所得にかかる税金もかかりません。ここが、この特例が大きいと言われる理由なんです。

『でも、うちの実家はそんなに高く売れないし…』と思う方もいますよね。実は、親が買ったのがずっと昔だと取得費が小さくなり、売った金額の多くが利益として扱われることがあります。

取得費が分からない時は、売った金額の5%を取得費にできます。国税庁の例では、3,000万円で売って取得費が不明なら150万円を取得費にできる、とされています。

特例が無いと、税金はどう計算される？

特例を使わない場合、譲渡所得には所得税と住民税がかかります。税率は、持っていた期間が5年を超えるかどうかで分かれます。

このほかに、所得税額の2.1%の復興特別所得税もかかります。相続した家は、親が買った日から持っていた期間を数えます。

使える条件を、表で一つずつ確かめる

実家を片付ける人

条件が多いと聞いて、もう読む前から疲れてしまいました……。

案内役

分かります。まずは下の表の上から3つだけ見てみてください。建てた年、マンションかどうか、親が一人で住んでいたか。ここで外れたら、ほかを調べる必要はないんです。

国税庁のNo.3306に書かれている主な要件を、実家に当てはめやすい形で並べました。

親が要介護認定を受けて老人ホームなどに入っていた場合も、一定の要件を満たせば対象になります（国税庁No.3307）。施設に移ったから即対象外、というわけではないんです。

相続人が3人以上だと、控除は2,000万円まで

令和6年1月1日以後に売った場合で、家と土地を相続した相続人が3人以上いる時は、控除は1人2,000万円までになります。

兄弟が3人で実家を共有で相続した、という場合はここに当てはまります。売る前に、誰が何人で相続しているかを確かめておきましょう。

家を残して売る？壊して売る？売り方は3通り

昭和56年5月31日以前の家は、古い耐震基準で建てられています。だから「そのままの状態」では要件を満たさないことが多いんです。

3つ目の方法は、令和6年からの譲渡で使えるようになりました。売主が先に壊したり直したりしなくても、買主側の工事で要件を満たせるわけです。

ただ、買主が期限までに工事をしてくれないと要件を満たしません。「売った後、翌年2月15日までに取り壊していただけますか」と、不動産会社を通じて契約の段階で確かめておきましょう。

解体を選ぶ場合の届出や登記の流れは、実家を解体する時の手順を見てみてください。

期限は「3年を経過する日の属する年の12月31日」

実家を片付ける人

3年以内に売ればいい、という理解で合っていますか？

案内役

少しだけ違います。「相続開始から3年を経過する日」が来る年の、12月31日までです。ちょうど3年より長くなることが多いので、カレンダーで一度数えてみましょう。

言葉で聞くとややこしいので、数え方を手順にしました。

例えば、親が令和7年の春に亡くなった場合、3年たつのは令和10年の春です。その年の12月31日までが本来の期限ですが、制度の期間が令和9年12月31日までなので、今の制度のままならこちらが先に来ます。

『まだ時間がある』と思っていても、相続登記や家の片付けで月日はすぐ過ぎていきます。売るまでの流れは相続した実家を売却する手順で順番に紹介しています。

確認書は、実家のある市区町村でもらう

確認書では、市区町村が次のようなことを確認します。

• 相続の直前に親が住んでいて、ほかに住んでいた人がいなかったこと
• 相続から売るまで、事業・貸付け・居住に使われていなかったこと
• 令和6年1月1日以後の譲渡では、家と土地を相続した相続人の数

申請する窓口の部署名や申請書の様式、交付までの日数は、市区町村ごとに違います。実家のある自治体のホームページで「被相続人居住用家屋等確認書」と検索してみてください。見つからなければ、代表電話で「空き家の譲渡所得の特例の確認書について聞きたい」と伝えれば大丈夫です。

電話で問い合わせる時は、こんなふうに聞くと話が進みやすいです。

「亡くなった父が一人で住んでいた家を売る予定です。空き家の特例の確認書は、どちらの課で申請できますか」

「申請の時に持っていく書類と、交付までにかかる日数も教えてください」

確認書は売った後に申請するものなので、売る前の段階では「何を用意しておけばいいか」を聞いておくのがコツです。求められる書類は自治体によって違うので、早めに聞いておくと、売った後に慌てずに済みます。

確定申告で添付する主な書類

家を売った場合の主な添付書類は、国税庁で次のように案内されています。

家を壊してから土地を売った場合や、買主が翌年2月15日までに工事をした場合は、添付する書類の組み合わせが変わります。取壊しを証明する登記事項証明書などが必要になるので、税務署で確認しておくと安心です。

申告の流れや書類の集め方は実家売却の確定申告で詳しく紹介しています。

特例が使えない、または減るのはこんな時

『条件は満たしているつもりだったのに』とならないように、つまずきやすい場面をまとめておきます。

マンションの実家については、実家がマンションの場合の実家じまいで売却の注意点を紹介しています。

兄弟や親戚に売る時は要注意

『他人に売るより、身内に買ってもらうほうが安心』と考える方もいますよね。ただ、親子・夫婦や、生計を一にする親族、売った後にその家で同居する親族などへの売却は、特例の対象になりません。

身内に譲る話が出ている時は、特例が使えない前提で税金を計算しておきましょう。

取得費加算の特例とは、どちらか一方

相続税を納めた人には、「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」（No.3267）もあります。払った相続税の一部を取得費に足せる特例です。

ただ、空き家の特別控除とこの特例は、同じ家と土地では一緒に使えません。どちらが有利かは金額で変わるので、税理士か税務署に計算を相談してみてください。

同じ年に自宅も売った時は

特別控除は、その年の譲渡益全体で合計5,000万円が上限です。同じ年に自分の家と親の空き家を両方売る場合は、組み合わせ方を税務署に確認しておきましょう。

売る前の片付けで、気をつけたいこと

実家を片付ける人

家を壊すにしても、まずは中の物を片付けないといけませんよね。何か気をつけることはありますか？

案内役

相続後に誰かが住んだり、物置として貸したりしないことです。片付けのために通うのは問題ありませんが、空き家のまま管理しておくのが基本です。

片付けの途中で、引き出しの奥から指輪やネックレス、古い腕時計、記念硬貨が出てくることがあります。『どうせ古い物だし』と処分の袋に入れてしまう前に、一度だけ値段を確かめてみてください。

刻印が読めない金の指輪や、動かない時計でも、査定の対象になることがあります。何が売れるのかは実家の片付けで売れるもの一覧で見られます。

売る前に、相続登記を済ませておく

親の名義のままでは、家や土地を売ることはできません。売る前に、相続した人の名義に変える相続登記が要ります。

相続登記には、相続で取得したと知った日から3年以内という申請の期限があります。簡単な手続きの相続人申告登記もありますが、こちらは売却には使えず、売る時は別に相続登記をすることになります。

登記の手続きで迷ったら、法務局や司法書士に相談してみてください。名義の変え方は実家の相続登記の義務化で紹介しています。

片付けで出てきた品物は、捨てる前に値段を確かめる

貴金属やブランド品は、店頭のほか、出張やLINEで写真を送って相談できる買取店もあります。量が多くて持ち運べない時は、家まで来てもらうと片付けの手間も減らせます。

売れる物が見つかれば、片付けや解体にかかる費用の足しにもなります。家財の行き先を決めてから家の売り出しに進むと、期限にも間に合わせやすいですよ。

空き家特例についてよくある相談

ネットの相談サイトにも、空き家の特例についての質問がたくさん寄せられています。代表的なものを要約して答えますね。

旧耐震の家を耐震改修して、特例を使った人はいますか？

耐震改修をして、売る時点で一定の耐震基準を満たせば、家を残したまま売る方法で特例を使えます。その場合は、売った日の前2年以内に調査を終えた耐震基準適合証明書などが要ります。

ただ、改修にかかる費用や期間は家の状態で大きく変わります。家を壊して土地を売る方法や、令和6年以後の譲渡なら買主が工事をする方法とも比べてから決めると安心です。

相続の後、電気や水道はいつまでに止めればいいですか？

国税庁の要件には、電気・水道・ガスをいつまでに止めるという決まりは書かれていません。見られるのは、相続から売るまで事業・貸付け・居住に使っていないことです。

片付けの間は電気や水道があったほうが作業しやすいこともあります。止める時期は管理のしやすさで決め、確認書で何を見られるかは市区町村に聞いておきましょう。

建てた年の条件は、昔はなかったのですか？

制度の経緯については、ここでは扱いません。今の要件としては、昭和56年5月31日以前に建築された家であることが条件です。

建てた年は、登記事項証明書の建物の欄で確かめられます。増築している家などで判断に迷う時は、税務署に相談してみてください。

よくある質問

まとめ

個別の判断は、税務署や税理士に相談してみてください。実家を手放すまでの全体の流れは実家じまいの進め方を最初から最後までで見られます。

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