相続登記の義務化で何が変わる？3年の期限・過料と自分でする手順

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親が亡くなってしばらくたつのに、実家の名義はまだ親のまま。そんな状態で「相続登記の義務化」という言葉を見かけて、急に不安になった方も多いはずです。

実家を片付ける人

父が亡くなって2年になります。実家の名義はそのままで、ニュースで相続登記の義務化を知って焦っています。もう手遅れでしょうか。

案内役

まだ間に合います。期限は「相続で取得したことを知った日から3年以内」なので、今から準備すれば十分です。何から手をつけるか、順番に見ていきましょう。

結論から言うと、相続登記の義務化は「実家を相続したと知ったら、3年以内に名義を変える」というルールです。この記事を読むと、期限と過料の仕組み、間に合わない時の方法、登記にかかるお金、自分で手続きする時の順番が分かります。

相続登記の義務化で、実家を継いだ人に何が求められる？

相続登記とは、登記簿の持ち主の欄を、亡くなった親から相続した人に書き換える手続きです。これまでは期限がなく、名義が何十年も前の祖父母のままという家も珍しくありませんでした。

持ち主が分からない土地が増えたことから、令和3年に法律が改正され、令和6年4月1日に義務化が始まったんです。

3つの「いつまで」を押さえる

期限は、どんな形で実家を受け継いだかで数え方が変わります。自分がどれに当てはまるか、表で確かめてみてください。

ここで大事なのは、期限が「亡くなった日」ではなく「知った日」から始まることです。親が持っていた土地を後から知った場合は、その時から3年を数えます。

また、兄弟で話し合って兄が実家を継いだなら、継がなかった弟や妹に登記の義務はありません。義務を負うのは、実際に不動産を取得した人です。

実家を片付ける人

親が亡くなったのは義務化の前です。それでも登記しないといけないんですか。

案内役

はい、施行前の相続も対象です。ただし期限は令和9年3月31日までなので、慌てずに準備を進めましょう。

期限を過ぎたら、すぐに過料を払うことになる？

『3年を1日でも過ぎたら、いきなり10万円取られるの？』と心配になりますよね。実はそういう仕組みではありません。

催告を受けて登記を申請すれば、過料の通知は行われないと案内されています。過料の額は、通知を受けた裁判所が10万円以下の範囲で決めます。

「正当な理由」と認められる例

どうしても期限に間に合わない事情がある人もいますよね。法務省のQ&Aでは、次のような場合が「正当な理由」の例として挙げられています。

• 相続人がとても多く、戸籍を集めるのに時間がかかる
• 遺言が有効かどうかや、遺産の範囲で争いがある
• 登記をする本人が重い病気などで動けない
• 暴力の被害から避難していて、手続きが難しい
• 生活が苦しく、登記の費用を負担できない

これ以外でも、個別の事情によって認められることがあります。ただ、自分で「正当な理由がある」と決めつけず、気になる時は法務局に相談しておくと安心です。

期限が近い時は、何から手をつける？

令和9年3月31日まで、あるいは「知った日から3年」まで、残りが少ないという方もいるかもしれません。そんな時は、全部を一度に終わらせようとしなくて大丈夫です。

まず、誰が実家を継ぐかがすぐに決まるなら、戸籍集めと協議書づくりを同時に進めます。決まりそうにないなら、相続人申告登記で期限を守っておき、話し合いはその後に続ける。この2つの道があると知っておくだけでも、気持ちが少し楽になりますよね。

3年以内に間に合わない時は「相続人申告登記」

『兄弟の話し合いがまとまらなくて、誰の名義にするか決まらない』という方もいるはずです。そんな時に使えるのが、令和6年4月1日に始まった相続人申告登記です。

相続人申告登記は、「自分が登記簿の持ち主の相続人です」と期限内に法務局へ申し出る手続きです。申し出た人は、相続登記の義務を果たしたとみなされます。

手軽な分、相続人申告登記は「誰の家か」を示すものではありません。売る予定があるなら、いずれ相続登記をする必要があります。

兄弟の分もまとめて申し出られる

相続人申告登記は、相続人の一人が単独で申し出ることができ、ほかの相続人の分を代わりに申し出ることもできます。オンラインで手続きでき、押印や電子署名も要りません。

ただし、義務を果たしたとみなされるのは、申し出をした人だけです。兄弟全員の分を済ませたいなら、全員分を申し出るか、連名でまとめて申し出ましょう。

名義変更にかかるお金は？登録免許税を計算してみる

相続登記で国に納める税金は、登録免許税です。相続による名義変更の税率は、不動産の価額の1,000分の4（0.4%）と決まっています。

ここでいう「不動産の価額」は、原則として市区町村の固定資産課税台帳に登録された価格です。毎年届く固定資産税の課税明細などで、手元の数字を確かめてみてください。

例えば土地と建物の評価額の合計が1,000万円なら、1,000万円×0.4%で4万円になります。持ち分で相続する場合は、全体の価額に持ち分の割合を掛けて考えます。

登録免許税がかからない2つのケース

次の2つは、令和9年3月31日まで登録免許税が免除されます。

• 土地を相続した人が、相続登記をしないまま亡くなった場合に、その人を名義人にする登記
• 不動産の価額が100万円以下の土地の相続登記（令和7年度の改正で全国の土地に広がりました）

免除を受けるには、申請書に免除の根拠となる条文を書く必要があります。書き忘れると免除にならないので、法務局の案内で記載のしかたを確かめておきましょう。

なお、免除の対象として書かれているのは土地です。建物は対象として書かれていないので、建物の分は税金がかかる前提で準備しておくと安心です。

登記にかかるお金の内訳

登録免許税のほかにも、細かな費用がかかります。金額が決まっている物と、頼む先で変わる物を分けて見ておきましょう。

司法書士の報酬は事務所によって違うので、頼むなら見積もりを取って比べてみてください。戸籍集めだけ自分でして、申請を任せるといった頼み方を相談できることもあります。

相続登記を自分でする手順

相続登記は、司法書士に頼まなくても自分で申請できます。時間はかかりますが、実家が1か所で相続人も少ないなら、挑戦してみる人もいます。

いちばん時間がかかるのは戸籍集め

親の戸籍は、結婚や転籍のたびに別の役所に移っていることがあります。古い戸籍をたどって、一つずつ取り寄せていくことになるんです。

一通取ったら、そこに書かれている前の本籍地を確かめて、次の役所に請求する。この繰り返しなので、遠方の役所が多いと数か月かかることもあります。

遺産分割協議書は、相続人全員の署名がそろって完成

兄弟で話し合って実家の行き先が決まったら、その内容を協議書に書き、相続人全員が署名して実印を押します。印鑑証明書も全員分そろえるのが一般的です。

遠方の兄弟には郵送でお願いすることになるので、送る前に電話で内容を一度説明しておくと、やり取りがスムーズになります。

例えばこんな伝え方です。「実家は私の名義にして、売れたらお金は二人で半分ずつにしたいと思っている。書類を送るから、内容を見て気になるところがあれば言ってね」。

いきなり書類だけが届くと、『勝手に決められた』と感じる兄弟もいます。先にひと声かけておくだけで、印鑑をもらうまでの時間がずいぶん変わるんです。

申請書を出す前に、法務局で確かめておくこと

申請書の書き方や添える書類は、法務局の案内に沿って作ります。わからない点を残したまま出すと、出し直しや補正のために何度も足を運ぶことになりかねません。

• 実家の土地と建物を管轄している法務局はどこか
• 土地が何筆に分かれているか、家族が把握していない土地はないか
• 免税を使う場合、申請書のどこにどう書くか
• 窓口に持って行くか、郵送で出すか

自分でやるか、司法書士に頼むか

どちらがいいかは、手間とお金のどちらを優先したいかで変わります。次の表で、自分の状況に近い方を選んでみてください。

相続登記の義務化について、よく見る相談

相続登記の義務化が始まってから、ネットの相談サイトにも多くの声が寄せられています。いくつかを要約して答えますね。

相続登記を自分でやった人はいる？どこでつまずく？

自宅の土地と建物だけを、自分で登記した人は実際にいます。一方で、途中で司法書士に頼み直したという声も少なくありません。

つまずきやすいのは、古い戸籍の読み取りと、申請書の書き方です。手書きの古い戸籍は読みにくく、相続人の漏れに気づきにくいんです。

『途中で無理だと思ったら恥ずかしい』と考える必要はありません。集めた戸籍を持って司法書士に相談すれば、そこからの手続きだけを頼むこともできます。

10万円の過料より、登記費用の方が高いのでは？

「登記しないと10万円の過料、すると30万円くらいかかる」と聞いて迷う方もいます。ただ、登記の費用は家によって大きく違います。

国に納める登録免許税は評価額の0.4%なので、評価額が低い家なら金額も小さくなります。費用の多くを占めるのは専門家への報酬なので、自分でする部分を増やすほど抑えられます。

それに、過料を払っても名義は親のままです。いずれ売る時や子の代に引き継ぐ時に、結局は登記が必要になります。

放っておいたら、ある日突然、過料を取りに来る？

法務省の案内では、いきなり過料の通知が来るのではなく、先に登記官から催告があります。催告に応じて申請すれば、過料の通知は行われません。

ただ、催告を待っているうちに相続人が亡くなると、書類集めがさらに大変になります。期限内に済ませておくのがいちばん楽なんです。

固定資産税の納付書で評価額が分かれば、評価証明書はいらない？

登録免許税は、固定資産課税台帳に登録された価格をもとに計算します。手元の課税明細でその価格が分かることもあります。

ただ、どの書類を申請に添えるかは、提出先の法務局で確かめておくのが確実です。足りないと出し直しになるので、申請前に一度問い合わせてみてください。

実家を片付ける人

自分でやってみたいけれど、戸籍の山を想像すると気が重いです。

案内役

最初は「親の最後の本籍地の役所に1通請求する」だけで大丈夫ですよ。そこから先は、届いた戸籍が次の請求先を教えてくれます。

登記を待つ間に、実家の中で進めておけること

相続登記の書類がそろうまでには、時間がかかります。その間に、実家の中の整理を少しずつ進めておくと、売る・残すの判断がしやすくなります。

ただ、相続放棄を考えている人がいる場合は注意が必要です。家財を売ったり捨てたりすると、相続を認めたとみなされるおそれがあるので、手をつける前に家庭裁判所や弁護士に相談しましょう。

書類探しのついでに、値打ちのある物も分けておく

権利証や固定資産税の通知を探していると、引き出しの奥から古い指輪や腕時計、記念硬貨などが出てくることがあります。こうした物は、ほかの家財と混ぜずに一か所にまとめておきましょう。

親の物は、遺産分割が終わるまでは相続人みんなの財産です。値段を確かめる時は兄弟に伝えてから、売れたお金をどう扱うかも決めておくと安心です。

『古くて傷だらけだから価値はないだろう』と思う物でも、金やプラチナなら素材として値段がつくことがあります。捨てる前に、一度査定で確かめてみてください。

どんな物に値段がつきやすいかは実家の片付けで売れるもの一覧、どこに売るかの選び方は実家の品はどこで売る？で紹介しています。

名義が親のままになっている実家の扱いは実家の名義が親のまま、兄弟での分け方は遺産分割と実家、相続税がかかるかどうかは実家を相続したら相続税はかかる？で確かめられます。実家じまい全体の順番は実家じまいとは？やることの順番にまとめています。

よくある質問

まとめ

名義の手続きは、早く始めるほど楽になります。まずは実家の登記事項証明書を1通取るところから始めてみてください。

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